Avec à présent près d'un million d'annonces immobilières, Immobilio.com ouvre en version beta un nouveau service d'estimation des prix de l'immobilier. L'interface mélange habilement Google map et streetview. L'utilisateur peut se balader virtuellement dans les rues de Paris et connaitre en même temps le prix à un endroit donné.
Nous pensons pouvoir apporter un plus significatif par rapport aux services d'estimation existants qui jusqu'alors impliquaient un arbitrage en l'actualisation et la représentativité des données utilisées pour calculer les prix. Notre approche présente l'avantage de s'affranchir de cette contrainte et rend possible la construction d'un indice analogue à l'indice Case & Schiller, l'indice de référence aux Etats-Unis, pour l'immobilier français.
Les prix fournis par les notaires étaient jusqu'à présent le reflet le plus fidel du marché immobilier, mais présentaient le gros défaut d'être publiés avec un décalage d'environ 6 mois par rapport au moment de la transaction (3 mois avant d'acter la vente chez le notaire, puis 3 mois de collecte et de traitement des données). Contenu du contexte économique actuel, ce décalage nous semble laisser la place à une trop grande incertitude pour celui qui cherche à acheter ou à vendre un bien. Les prix fluctuant, l'écart entre l'instant présent et les prix d'il y a 6 mois peut se révèler important.
Il existait également les prix déduits des bases d'annonces immobilières comme celles que nous utilisons actuellement. L'avantage de ces données est qu'elles sont plus beaucoup fraîches que celle des notaires, l'inconvénient est, avec les multiples annonces pour un même logement (doublons, difficilement repérables), que l'échantillon utilisé pour le calcul des prix n'était, jusqu'à présent, pas suffisamment significatif pour être crédible d'un point de vue statistique.
Pour comprendre l'ampleur du biais induit par les doublons, imaginez un élève qui a obtenu deux notes à son contrôle 12/20 et 6/20. Dans un monde normal, cet élève a une moyenne de 9/20. Mais imaginez un instant que, pour calculer cette moyenne, on ait pris en compte 2 fois sa 1ère copie (doublon) et 1 fois sa 2ème copie. Dans ce cas de figure, la moyenne calculée ne serait plus 9/20 mais 10/20! Les chiffres dans ce ce contexte ne sont plus fiables. C'est là toute l'importance d'avoir un échantillon significatif pour construire un estimateur.
Notre approche sur Immobilio.com pour calculer les prix est radicalement différente de celle utilisée actuellement par les sites immobiliers. Nous utilisons une intelligence artificielle grâce à laquelle nous sommes en mesure de dédoublonner notre base d'annonce afin de travailler sur un échantillon significatif pour en déduire des statistiques sur le marché de l'immobilier.
Comment ça marche?
Concrètement, Immobilio.com utilise un procédé inédit de reconnaissance d'images pour reconnaitre les doublons. A chaque nouvelle annonce récupérée par notre crawler, nous comparons le visuel du logement avec les millions de photos que nous avons déjà et nous détectons automatiquement les doublons.
Par exemple, voici deux annonces doublonnées que notre I.A. est capable de détecter :
Annonce 1
Annonce 2
Notre service est dores-et-déjà ouvert pour Paris et donne une estimation des prix de l'immobilier pour les 4400 rues de la capitale. Les prix peuvent varier au sein d'une même rue en fonction des particularités propre à l'environnement local.
Vous pouvez l'essayer ici.
Cette approche est intéressante car elle permet d'envisager d'ici quelques années la création d'un indice Case & Shiller pour la France.
Robert Case et Karl Shiller sont deux économistes américain, l'un enseigne à Yale, l'autre à Harvard, réputés comme étant les deux plus grands spécialistes de la finance immobilière. Leur approche se base sur la méthode dite des ventes répetées (WRS, Weigthed Repeat Sales), elle consiste à analyser les transactions successives pour un même logement au cours du temps et d'en déduire à postériori une tendance globale pour le marché de l'immobilier.
Par rapport à la méthode des notaires, elle présente le considérable avantage de pouvoir construire un indice présentant les qualités suffisantes pour la mise en place de produits dérivés sur indice. C'est d'ailleurs sur cet indice que sont basés aux Etats Unis la plupart des contrats futures et options sur le marché immobilier (indice Standard & Poors / CS).
Pour information, voici l'évolution de celui-ci au cours des dernières années. On voit d'ailleurs qu'il a commencé à se contracté dès 2006..
